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行業新聞

淺析TOD模式的中國發展

發布時間:2020-06-13 點擊數:847
TOD(Transit-Oriented Development)是一種以“公共交通為導向的城市發展”模式,主要是指在城市規劃中,以公共交通樞紐為中心,以400-800米(5-10分鐘步行路程)為半徑建立集商業、住宅、辦公和酒店等業態為一體的現代城市社區,倡導高效、混合的土地利用,在有限的土地上最大化住宅、商業和休閑空間的一種城市開發模式。其中,公共交通主要指火車、地鐵、輕軌等軌道交通。

圖:典型TOD模式示意圖

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資料來源:
《下一代美國大都市地區:生態、社區和美國之夢》

TOD項目通常包括一個由高密度混合開發的中心交通綜合體(如火車站、地鐵站或者輕軌站)和從這個中心向外擴展的低密度區域(居住、工作、娛樂等)。TOD模式一般有三個特點:1)高密度,指高強度、緊湊布局,有利于提高公共交通使用率的用地開發;2)多樣性,指混合使用的土地形態,包括了辦公、居住、商業等多種用地功能;3)合理的設計,指更小的街區尺寸,有利于步行和自行車出行的設計理念。

TOD模式的高密度、多樣性和更有利于行人的特性,使得它能夠最大限度地利用城市軌道交通和城市空間,提升居民的出行效率和土地的使用效率,防止城市的無序擴張,優化城市結構。目前來看,土地資源有限、人口增長迅速、城市軌道交通發達的大城市,適合發展TOD模式。近年來,隨著城市的持續發展,城市規劃的重要性逐步顯現,部分一二線城市開始出臺相關的城市規劃政策,鼓勵發展TOD模式。

表:主要城市TOD相關政策(點擊查看大圖)

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資料來源:中指研究院綜合整理


截至2019年末,我國40個開通軌道交通的城市中,已有近一半城市出臺了與TOD相關的規劃政策,旨在通過TOD理念促進城市有序發展,提高城市運轉效率。其中,北京、上海、廣州、成都等城市更是積極探索“軌道+物業”的TOD開發模式,在促進集約、高效用地的基礎上,進一步考慮到周邊及沿線規劃的一體化,重構城市的空間與服務。

表:2019年以來部分TOD項目土地成交情況

(點擊查看大圖)

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資料來源:中指研究院綜合整理


TOD項目主要分布于一二線城市,地塊總價相對較高。通過對2019年以來部分TOD項目地塊成交情況進行統計,我們發現TOD項目主要布局于一二線城市的交通樞紐,地理位置優越,地塊資源稀缺,項目價值較高。如2019年12月,廣州地鐵以總價51.9億元摘得廣州市黃埔區地鐵21線鎮龍車輛段地塊,該地塊規劃建筑面積50.9萬平方米,成交樓面價約10203元/平方米。但同時TOD項目的開發建設也存在前期投入高、開發周期長、投資回報慢、設計難度高等的痛點,對開發商有著較高的要求。

截至2019年底,全國在建城市軌道交通線路長度達6903公里。我國城市軌道交通的快速發展,為TOD開發帶來了巨大的潛力空間。通過公共交通引導城市規劃、城市功能布局的改變,能夠促進城市合理有序擴張,減少城市交通擁堵。同時,TOD項目開發將提升軌道交通場站周邊土地的價值和品質,實現土地溢價和物業增值,進而通過周邊商業及住宅開發收益反哺軌道交通建設,實現城市軌道交通可持續發展。
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